Guide für den Kauf einer Immobilie in Palma de Mallorca

3 SCHNELLE TIPPS BEIM KAUF EINES HAUSES ODER EINER WOHNUNG AUF MALLORCA

1. Auf Mallorca gibt es mehr Makler als Objekte zum Verkauf. Halten Sie sich an einen Makler, dem Sie vertrauen - dann erhalten Sie die beste Hilfe. Schauen Sie sich mehrere Immobilien an und seien Sie offen für Vorschläge des lokalen Maklers.

2. Kümmern Sie sich um Ihre Finanzierung, bevor Sie mit der Suche beginnen, damit Sie schnell zuschlagen können, wenn Sie die richtige Immobilie entdeckt haben.

3. Wenn es sich richtig anfühlt, zögern Sie nicht, denn solch eine Chance wird selten zurückkommen. Holen Sie sich auch Hilfe von einem Anwalt für eine juristische Absicherung.

5 PITFALLS BEIM KAUF EINES HAUSES ODER EINER WOHNUNG IN MALLORCA

Illegale Veränderungen
Illegale Erweiterungen und Umbauten von Häusern und Wohnungen können große Probleme verursachen. Die Geldstrafen für zukünftige Eigentümer können hoch sein und Teile des Grundstücks müssen möglicherweise abgerissen werden, bevor weitere Renovierungsarbeiten durchgeführt werden können. Ihr Makler wird Ihnen dabei helfen.

Falsche Informationen in der Anzeige
Es ist nicht immer sicher, dass die beworbenen Informationen der Realität entsprechen. Sehr häufig sind Unstimmigkeiten bzgl. Der Gesamtfläche und zum Beispiel ob die Terrasse mit einberechnet wurde oder nicht. Ein Auszug aus relevanten Aufzeichnungen ist ein Muss, um die Fakten zu kennen. Auch hier können Sie Ihren Makler um Rat fragen.

Eine Wohnsitzbescheinigung muss vorgelegt werden
Stellen Sie sicher, dass alle Unterlagen auf dem Grundstück vorhanden sind. Beispiel: Ohne eine Wohnsitzbescheinigung (Cedula de Habitabilidad) können Sie beispielsweise Strom, Gas und Wasser nicht anschließen.

Baugenehmigung
Nur weil der Nachbar eine Terrasse oder einen Pool gebaut hat, dürfen Sie dies möglicherweise nicht tun. Untersuchen Sie, was speziell für die Immobilie getan werden kann, an der Sie interessiert sind.

Keine Vereinbarung ohne Anwalt!
Unterzeichnen Sie keinen Vertrag und zahlen Sie keine Anzahlung ohne einen Anwalt. Das Risiko besteht darin, dass Sie in einen Deal abschliessen werden, den Sie später eventuell bereuen werden.

WIE GEHE ICH BEIM IMMOBILIENKAUF AUF MALLORCA VOR?

1. VORBEREITUNGEN

Wo auf der Insel sollte ich suchen?
Mallorca ist eine relativ kleine Insel, hat aber viel zu bieten und eine fantastische Vielfalt an verschiedenen Gebieten und Dörfern. Finden Sie Ihr Lieblingsgebiet, indem Sie reisen und es entdecken. Jeder, der bei Fantastic Frank Palma arbeitet, hat lange hier gelebt und wir teilen gerne unsere Geheimtipps und Favoriten, um Sie zu führen.

Wie finanziere ich meinen Immobilienkauf auf Mallorca am besten?
Wir empfehlen Ihnen immer, die Möglichkeit eines Kredits in Ihrem Heimatland zu prüfen, das ist oft am einfachsten und bietet die besten Konditionen. Dann sind Sie auch schnell bereit, umzuziehen, wenn Ihr Traumhaus auftaucht. Kredite können auch bei einer spanischen Bank aufgenommen werden. Wir können Ihnen mit Bankkontakten, mit denen wir zusammenarbeiten, helfen.

2. DER KAUFPREIS

Was ist ein Optionsvertrag und wann wird er abgeschlossen?

Wenn Sie die richtige Immobilie gefunden haben, verhandelt Ihr Makler die besten Bedingungen für den Kauf. Danach wird ein Optionsvertrag unterzeichnet und eine Anzahlung von etwa 10% geleistet. Da dieselbe Immobilie oft von mehreren Maklern zum Verkauf angeboten wird, dient der Optionsvertrag dazu, die Immobilie zu reservieren und Zeit für die rechtlichen und finanziellen Aspekte zu geben, die erledigt werden müssen.
Neben dem Preis und dem, was enthalten ist (z. B. Möbel), regelt der Vertrag den Einzugstermin, der normalerweise 4-6 Wochen entfernt ist. Natürlich besteht die Möglichkeit, den Kauf nicht durchzuführen, und dann verliert der Käufer seine geleistete Anzahlung. Wenn der Verkäufer dasselbe tut, wird die Anzahlung zuzüglich einer Strafgebühr zurückgezahlt, die normalerweise dem gleichen Betrag wie die Anzahlung entspricht.
Als Käufer beauftragen Sie normalerweise einen Anwalt, der Ihnen bei den rechtlichen Teilen hilft und auch den Optionsvertrag verfasst, den beide Parteien unterzeichnen. Für die Unterzeichnung des Optionsvertrags muss der Käufer nichts Besonderes vorbereiten, aber vor dem Abschlussdatum müssen Sie Ihre NIE-Nummer, Ihre Finanzierung und eine Kontonummer bei einer spanischen Bank bereithalten.

Prüfpflicht des Käufers (Caveat Emptor)
Immobilien in Spanien werden im bestehenden Zustand verkauft und es liegt in der Verantwortung des Käufers, sicherzustellen, dass es nach dem Eintrag keine Überraschungen gibt. Der Anwalt prüft unter anderem die rechtlichen Aspekte, beispielsweise ob die Immobilie mit einer Hypothek belastet ist, was im Grundbuch eingetragen ist und wie die Eigentumsverhältnisse aussehen. Bei Häusern oder größeren Immobilien nimmt der Käufer manchmal auch die Hilfe eines technischen Architekten in Anspruch, um den Zustand zu prüfen und ob illegale Anbauten oder Änderungen vorgenommen wurden.

Wie bekomme ich eine NIE-Nummer?
Um ein Haus in Spanien zu besitzen, benötigen Sie eine spanische Steueridentifikationsnummer, eine sogenannte NIE-Nummer. Erst dann können Sie ein Bankkonto eröffnen und den Kaufbrief unterschreiben. Sie können die NIE-Nummer bei der spanischen Polizei oder über die spanische Botschaft in Ihrem Heimatland beantragen. Die Beantragung erfolgt in der Regel über den Anwalt.

Brauche ich wirklich einen Anwalt?
Nein, ein Anwalt ist kein Muss, aber jedes Geschäft ist einzigartig und sich auf einen guten Anwalt stützen zu können, ist eine hervorragende Garantie dafür, dass die rechtlichen Aspekte gut abgedeckt sind. Es ist der Anwalt des Käufers, der den Optionsvertrag verfasst, den NIE-Antrag bearbeitet, die Zahlung der Anzahlung leistet, über Steuern informiert, sicherstellt, dass alle erforderlichen Dokumente vorhanden sind, der Bank die Zahlungsunterlagen zur Verfügung stellt, zum Notar begleitet und bei Bedarf Dokumente übersetzt.

Vor dem Optionsvertrag fordert der Anwalt Auszüge aus dem Grundbuch an, damit die Realität mit dem verglichen werden kann, was im Register steht. Einige Abweichungen bei den Quadratmetern sind üblich und wenn es illegale Erweiterungen oder Änderungen gibt, werden diese entdeckt. Der Anwalt untersucht auch, ob die Immobilie mit einer Hypothek belastet ist und welche Eigentumsbedingungen gelten. Der Anwalt stellt auch sicher, dass keine offenen Fälle und Berichte vorliegen, die die Immobilie belasten und die Sie übernehmen könnten.

Der Anwalt ist während des gesamten Prozesses involviert und stellt sicher, dass der Kauf ordnungsgemäß abläuft und die Immobilie gemäß den gesetzlichen Bestimmungen in Ihren Besitz übergeht. Fragen Sie uns und wir empfehlen Ihnen gerne einen guten Anwalt.

Was passiert am Abschlusstermin?
Am Tag des Abschlusses wird der Deal mit einem Notar abgewickelt. Am Tag zuvor wird zusammen mit dem Verkäufer eine Inspektion der Immobilie durchgeführt, um sicherzustellen, dass alles in Ordnung ist und wie zuvor vereinbart hinterlassen wird. Beim Notar wird ein Kaufbrief unterzeichnet, die Restzahlung geleistet und die Schlüssel übergeben.
Der Notar trägt den Kauf in das Grundbuch ein und nach etwa drei Monaten erhalten die Käufer die rechtsgültige Urkunde, in der sie als neue Eigentümer der Immobilie eingetragen werden. Sowohl Käufer als auch Verkäufer können sich von jemandem vertreten lassen, der eine Vollmacht besitzt.

Notar
Der Notar ist ein amtlich bestellter Anwalt, der die Aufgabe hat, die Identität der Parteien, die Schulden des Hauses und die Richtigkeit und Zahlung an den Verkäufer gemäß spanischem Recht zu überprüfen. Der Notar erstellt auch den Kaufbrief, der die Grundlage für Ihren Antrag auf die Kaufurkunde bildet. Der Notar überprüft niemals den Zustand des Hauses oder illegale Änderungen oder Erweiterungen.

3. GEBÜHREN UND STEUERN

Welche Steuern und Gebühren muss ich beim Kauf berücksichtigen?
Ihr Anwalt kann die genauen Kosten berechnen, rechnen Sie jedoch mit etwa 10-15% des Kaufpreises für anfallende Steuern und Gebühren.

ITP: Für gebrauchte Immobilien, die verkauft werden (keine Neuproduktion!), beträgt der ITP 8-13%. Der ITP wird schrittweise berechnet, 8% bis 400.000 €, 9% für Werte zwischen 400.001 € und 600.000 €, 10% für Werte zwischen 600.001 € und 1.000.000 €, 12% für Werte zwischen 1.000.001 € und 2.000.000 € und 13% für Teile über 2.000.000,01 €. Für Garagen beträgt die ITP 8% bis 30.000 und 9% bei Werten über 30.000,01.

Mehrwertsteuer: Für Neubauten beträgt die Mehrwertsteuer 10%. Die Mehrwertsteuer auf Grundstücke, Gewerbeimmobilien und Parkplätze in Garagen beträgt bis zu 21%.

Notargebühren: Der Notar erhebt sowohl eine feste als auch eine variable Gebühr, basierend auf der Bewertung der Immobilie. Wenn der Notar den Kaufbrief zur Registrierung an das lokale Grundbuchamt sendet, wird eine Stempelsteuer erhoben. Rechnen Sie damit, etwa 1% des Preises für Notarkosten und Stempelsteuer an das Grundbuchamt zu zahlen.

Rechtskosten: Planen Sie etwa 1% des Kaufwertes für Rechtskosten ein.

Vermögenssteuer: Auf Mallorca liegt die Vermögenssteuer zwischen 0,28% und 3,5% des Nettovermögenswerts. Ein steuerfreier Freibetrag von 3.000.000 € gilt sowohl für Steueransässige als auch für Nicht-Steueransässige in Spanien.

Strategien zur Reduzierung der Vermögenssteuer
Für Käufer, deren Investitionen drei Millionen Euro übersteigen und die sich daher noch mit der Steuer befassen müssen, gibt es verschiedene Strategien, die in Betracht gezogen werden sollten:

• Kauf von Immobilien mit mehreren Investoren, um den Mindestfreibetrag zu erhöhen.
• Finanzierung des Erwerbs zum Zeitpunkt des Kaufs, um die aufgenommenen Schulden abzusetzen.
• Kauf über ausländische Unternehmen mit mehr als 50% ihres Vermögens außerhalb Spaniens.

Wir raten Ihnen, diesbezüglich eine fachkundige Beratung einzuholen, wir leiten Sie gerne weiter.

Mit welchen jährlichen Steuern und Gebühren muss ich rechnen?

Die Grundsteuer, IBI, variiert je nach Gebiet zwischen 0,4% und 1,1% und wird auf der Grundlage des Schätzwerts berechnet. Für Wohnungen ist eine jährliche IBI von 200-300 Euro und für Häuser von 1000 Euro und mehr üblich.

Die Steuer für die Müllentsorgung beträgt je nach Gemeinde etwa 200 Euro pro Jahr.

Zu den laufenden Kosten, die zu berücksichtigen sind, gehören Strom, Gas, Wasser, Internet und Gemeinschaftsgebühren. Wir haben in der Regel Informationen vom aktuellen Eigentümer über die Kosten für die jeweilige Immobilie, an der Sie interessiert sind. Rechnen Sie mit etwa 300-400 € pro Monat für die laufenden Kosten für eine Wohnung.

Immobilienbesitzer in Spanien müssen ihren Besitz deklarieren und für diejenigen, die nicht in Spanien ansässig sind, ist ein Steuervertreter gesetzlich vorgeschrieben. Wir können Ihnen mehrere Steuervertreter empfehlen, die Steuererklärungen und die Zahlung von Grundsteuern übernehmen und bei einfacheren Rechts- und Steuerangelegenheiten behilflich sein können.

Wenn Sie jetzt Fragen haben, können Sie uns unter +34 871 027 049 oder palma@fantasticfrank.com kontaktieren. Sehen Sie sich auch an, was wir derzeit auf Mallorca zum Verkauf anbieten.

Diese Informationen sind als Leitfaden zu verstehen. Bei rechtlichen Fragen empfehlen wir immer, die Hilfe eines Anwalts in Anspruch zu nehmen.

Wir vermarkten Immobilien auf ganz Mallorca, mit Fokus auf Palma und Umgebung. Unsere Objekte haben alle eine hohe Qualität - egal ob das charmante, renovierungsbedürftige Landhaus oder die bis ins kleinste Detail durchdachte Neubauwohnung in Portixol.

Wir agieren auch als Käufermakler, wo wir ausgehend von einer nahen Zusammenarbeit mit dem Kunden ein exaktes Kaufprofil erstellen und daraufhin passende Objekte von der ganzen Insel präsentieren können.

Unser Team besteht aus erfahrenen Immobilienmaklern, Interior-Stylisten und Fotografen.

Besuchen Sie unser Büro in der Calle de Berenguer de San Juan 3 in Palma.

Für weitere Informationen erreichen Sie uns unter +34 871 027 049, +34 655 69 96 57 oder palma@fantasticfrank.com.