FACTORES IMPORTANTES A TENER EN CUENTA E INCONVENIENTES HABITUALES QUE PUEDEN ENCONTRARSE AL COMPRAR UNA PROPIEDAD EN IBIZA

Comprar una vivienda en Ibiza no tiene por qué ser tan complicado: siempre y cuando usted esté informado de algunas cosas importantes y se rodee de un equipo profesional desde el inicio hasta el final y más allá... Ya tras la reunión inicial, nuestros clientes suelen sentirse más seguros sobre lo que debe hacerse para realizar una compra. Acompañamos a nuestros clientes durante todo el camino: desde las primeras visitas hasta que usted tiene las llaves de su nueva casa soñada. Contamos con una extensa experiencia en el mercado inmobiliario y colaboramos con nuestros expertos en finanzas, hipotecas y transferencias de divisas, con abogados, arquitectos, empresas de construcción y de mantenimiento continuo.

Si tiene alguna pregunta a este respecto, puede ponerse en contacto con nosotros llamando al +34 646 834 035 / +34 608 001 607 o enviándonos un correo electrónico a ibiza@fantasticfrank.com.

3 CONSEJOS RÁPIDOS PARA COMPRAR UNA CASA O APARTAMENTO EN IBIZA

1. En Ibiza, hay más agentes inmobiliarios que propiedades a la venta. Quédese con un agente en el que confíe: obtendrá la mejor ayuda. Eche un vistazo a varias propiedades y esté abierto a sugerencias que pueda hacerle el agente, que conoce el mercado. Conocemos a todos los agentes inmobiliarios buenos de aquí, también a los que es mejor evitar.

2. Disponga de la financiación antes de comenzar a buscar para poder avanzar con rapidez cuando encuentre la propiedad adecuada. Nos gusta ayudar siempre que podemos sobre este importante factor.

3. Si parece lo adecuado, no dude. Las oportunidades raramente se repiten. Además, consiga ayuda de un abogado para lograr un acuerdo fiable y seguro, y tenga al abogado preparado por adelantado también de modo que pueda avanzar rápidamente en caso necesario. Los vendedores le tomarán a usted más en serio si está completamente preparado para avanzar en la oferta.

5 INCOVENIENTES QUE PUEDEN ENCONTRARSE AL COMPRAR UNA CASA O APARTAMENTO EN IBIZA

Remodelaciones ilegales
Las remodelaciones y ampliaciones ilegales tanto en casas como en apartamentos pueden causar problemas importantes. Las multas para los futuros propietarios pueden ser elevadas y puede que deban demolerse partes de la propiedad antes de hacer más reformas. Su agente y su abogado le ayudarán con esto.

Información incorrecta en el anuncio
¿No está siempre seguro de que la información que se anuncia se corresponda con la realidad? Muy a menudo, pueden existir discrepancias sobre los metros cuadrados totales y, por ejemplo, si la terraza está incluida o no. Asegúrese, cuando sea posible hacerlo, de que los documentos del título de la propiedad ya se hayan comprobado. Su agente le ayudará con esto.

Certificados necesarios
Asegúrese de que toda la documentación de la propiedad esté en orden. Por ejemplo, a menudo, se necesitará una Cédula de Habitabilidad y, sin ella, no se puede, por ejemplo, conectar la electricidad, el gas y el agua. Su agente le ayudará con esto.

Permisos de construcción
Solo porque el vecino haya construido una terraza, no significa necesariamente que usted pueda hacer lo mismo, ¡o incluso que su vecino pueda! Investigue lo que puede hacerse específicamente en la propiedad en la que está interesado. Su agente le ayudará con esto.

¡Nada de contratos sin un abogado!
No firme ningún contrato ni realice ningún pago inicial sin un abogado, el riesgo es que puede encontrarse metido en un acuerdo que lamente. Su agente le ayudará con esto.

¿CÓMO HAGO PARA COMPRAR UNA PROPIEDAD EN IBIZA?

1. PREPARATIVOS

¿Dónde debería mirar en la isla?
Ibiza es una isla relativamente pequeña, pero con mucho que ofrecer, y con una fantástica variedad en diferentes zonas y pueblos. Encuentre su zona favorita viajando y descubriendo lugares. Hemos vivido en Ibiza mucho tiempo y estamos encantados de compartir nuestras joyas ocultas y nuestros sitios favoritos para orientarle en la dirección correcta.

¿Cómo financio mejor mi compra de una propiedad en Ibiza?
Siempre recomendamos que investigue la posibilidad de un préstamo en su país de origen, a menudo es lo más fácil y le ofrecerán las mejores condiciones. Entonces, también estará preparado para avanzar en los trámites rápidamente cuando la casa de sus sueños aparezca. Si usted prefiere financiar la propiedad aquí, podemos ayudarle con corredores hipotecarios muy experimentados y con grandes contactos de bancos españoles.

2. EL PROCESO DE COMPRA

¿Qué es un contrato de opción y cuándo se hace?
Cuando encuentre la propiedad adecuada, su agente negociará las mejores condiciones para la compra. Después, se firma un contrato de opción y se realiza un pago inicial de aproximadamente el 10 %. Dado que la misma propiedad a menudo está a la venta a través de diferentes agentes inmobiliarios, el contrato de opción sirve para reservar la propiedad y da tiempo para que se realicen los aspectos legales y financieros que deben llevarse a cabo.

Además del precio y lo que está incluido (por ejemplo, muebles), el contrato regula la fecha de la compraventa, que normalmente es de 4 a 6 semanas después. Obviamente, existe el riesgo de que la compra no siga adelante, pero entonces, el comprador pierde el pago inicial que ha abonado, y si es el vendedor el que no sigue adelante, se devuelve el pago inicial más un importe de penalización que suele corresponderse con la misma cantidad del pago inicial.

Como comprador, debe dar instrucciones a su abogado para que le ayude y asesore sobre esto desde el principio. Para la firma del contrato de opción, el comprador no tiene que preparar nada en especial, sin embargo, antes de la fecha de formalización del contrato, usted debe haber adquirido su número identificativo NIE, contar con su financiación y haber abierto una cuenta en un banco español.

Responsabilidad de comprobación por parte de los compradores (caveat emptor)
Las propiedades en España se venden en las condiciones existentes y es responsabilidad del comprador asegurarse de que no haya sorpresas tras la fecha de la compraventa. Entre otras cosas, el abogado examina los aspectos legales, si la propiedad está hipotecada, qué hay registrado en el registro de la propiedad y comprueba el estado de la titularidad. Cuando se trata de casas o propiedades más grandes, el comprador a veces también busca la ayuda de un arquitecto técnico para comprobar las condiciones en las que están y si se han realizado remodelaciones o ampliaciones ilegales.

¿Cómo obtengo un número NIE?
Para poseer una vivienda en España, se debe tener un número de identificación fiscal español, el denominado número NIE. Solamente entonces podrá usted abrir una cuenta bancaria y firmar el contrato de arras. Puede solicitar un número NIE en la policía española o hacerlo a través de la embajada española en su país de origen. La solicitud normalmente se realiza a través del abogado.

¿Realmente necesito un abogado?
En una sola palabra: ¡sí! No merece la pena arriesgarse sin uno.

¿Qué sucede en la fecha de formalización del contrato?
El día de formalización del contrato, se cierra el acuerdo ante un notario. El día anterior, normalmente se realiza una inspección de la propiedad junto al vendedor para asegurarse de que todo está en buen estado y está como se había acordado previamente. En el notario, se firma una escritura de transmisión patrimonial, se realiza el pago restante y se entregan las llaves.

El notario registra la compraventa en el registro de la propiedad y, aproximadamente tres meses más tarde, los compradores reciben la escritura legal donde aparecen registrados como los nuevos propietarios de la propiedad. Tanto los compradores como los vendedores pueden estar representados por alguien que tenga poderes si no pueden viajar para asistir a la firma.

Notario
El notario es un abogado designado oficialmente que tiene la tarea de comprobar la identidad de las partes, las cargas de la vivienda y que el pago al vendedor sea correcto y se haga de conformidad con la legislación española. El notario también redacta el contrato de arras que es la base para que usted solicite la escritura de compraventa. El notario nunca comprueba el estado de la vivienda ni si existe alguna remodelación o ampliación ilegal.

3. HONORARIOS E IMPUESTOS

¿Qué honorarios e impuestos voy a pagar en la compra?
Su abogado puede calcular los costes exactos, pero calcule aproximadamente un 10-13 % del precio de compra para los impuestos y honorarios que se aplican. 

Impuesto sobre transmisiones patrimoniales: cuando se venden propiedades de reventa, es decir, cuando no son de nueva construcción, el impuesto es de 8-11 %. Esto se calcula de manera incremental: 8 % hasta los 400.000 €, 9 % para valores entre 400.000 y 600.000 €, 10 % hasta 1.000.000 € y 11 % para un precio superior.

En el caso de propiedades de nueva construcción, se paga un IVA del 10 %. El IVA sobre terrenos, propiedades comerciales y plazas de aparcamiento es de hasta un 21 %.

Honorarios del notario: el notario cobra tanto unos honorarios fijos como unos variables, basándose en la tasación de la propiedad. Cuando el notario envía la escritura de compraventa para su registro en el registro de la propiedad local, se cobra el impuesto de actos jurídicos documentados. Calcule que va a pagar aproximadamente el 1 % del precio por los gastos notariales y el impuesto de actos jurídicos documentados del registro de la propiedad.

Honorarios legales: calcule aproximadamente un 1 % del valor de la compra para los honorarios legales.

En España, el impuesto sobre el patrimonio se calcula en base al valor de sus bienes a 31 de diciembre de cada año. Si usted reside en España, se aplica a sus bienes globales. En el caso de no residentes, afecta solamente a los bienes españoles.

Cada persona, residente o no, recibe una bonificación personal libre de impuestos de 700.000 € de conformidad con la normativa estatal. Los residentes en España pueden obtener una bonificación adicional de hasta 300.000 € en base al valor de su vivienda habitual (quedan excluidas las propiedades que se posean a través de estructuras corporativas). Las parejas que posean bienes de forma conjunta pueden duplicar efectivamente las bonificaciones (aunque presenten declaraciones de la renta por separado).

Y lo más importante, las comunidades autónomas pueden variar los tipos del impuesto sobre el patrimonio y las bonificaciones, es así cómo las Islas Baleares han incrementado su bonificación personal a los 3 millones de euros. Si usted reside en las islas, también tiene la bonificación por vivienda habitual de 300.000 €.

Las personas con un patrimonio que exceda las bonificaciones, pagarán impuestos al 2,35 % por un exceso de hasta 5.454.958 €, después al 2,9 %, después al 3,45 % por un importe superior a 10.909.915 €.

¿Qué tasas e impuestos anuales debo prever?
La contribución territorial, el IBI, varía entre el 0,4 % y el 1,1 % dependiendo de la zona, y se calcula sobre el valor de tasación. En el caso de los apartamentos, es habitual un IBI anual de 200-300 euros y, en el caso de las casas, 1000 euros o más.

El impuesto por la recogida de basura es de aproximadamente 200 euros al año, dependiendo del municipio.

En los gastos corrientes deben incluirse la electricidad, el gas, el agua, Internet y los gastos de comunidad. Normalmente disponemos de información del propietario actual sobre los gastos de la propiedad en particular en la que usted esté interesado. Prevea aproximadamente 300-400 € al mes en gastos corrientes en el caso de un apartamento.

Los dueños de propiedades en España deben declarar sus posesiones y, en el caso de aquellos que no residan en España, la ley exige un representante fiscal. Podemos recomendar varios representantes fiscales que pueden encargarse de las declaraciones del impuesto sobre la renta, del pago de las contribuciones territoriales y ayudar en asuntos fiscales y legales más sencillos.

Si tiene alguna pregunta a este respecto, puede ponerse en contacto con nosotros llamando al +34 646 834 035 / +34 608 001 607 o enviándonos un correo electrónico a ibiza@fantasticfrank.com.

Eche un vistazo también a lo que actualmente tenemos a la venta en Ibiza.

Esta información debe tomarse como una guía. Para asuntos legales, siempre recomendamos buscar la ayuda de un abogado.

Tanto si está en el mercado para comprar una propiedad como si lo está para vender una, no dude en visitar nuestra oficina en Vénda des Poble 6 para conocer a nuestro equipo en persona. También puede ponerse en contacto con nosotros llamando al +34 64 683 40 35 o enviando un correo electrónico a ibiza@fantasticfrank.com.