Buying guide Palma

3 QUICK TIPS WHEN BUYING A HOUSE OR APARTMENT IN MALLORCA

1. In Mallorca there are more brokers than objects for sale. Stick to one broker that you trust - then you will get the best help. Look at several properties and be open to suggestions from the broker who knows the market.

2. Have the funding ready before you start looking so you can move quickly when you find the right property .

3. If it feels right then don't hesitate, a chance will rarely come back. Also, get help from a lawyer for a safe and secure deal.

5 PITFALLS WHEN BUYING A HOUSE OR APARTMENT IN MALLORCA

Illegal alterations
Illegal extensions and alterations of both houses and apartments can cause major problems. The fines for future owners can be high and parts of the property may need to be demolished before further renovations can take place. Your broker will help you with this.

Incorrect information in the ad
Make sure that advertised information matches reality. Very common are discrepancies about the total square meters and whether the terrace is included or not. Excerpt from relevant records is a must to know the facts. Your broker will help you with this.

Certificate of residence must be provided
Ensure that all documentation on the property is in place. Example; without a habitation certificate (Cédula de Habitabilidad) you cannot, for example, connect electricity, gas and water. Your broker will help you with this.

Building permits
Just because the neighbour has built a terrace or pool you may not be allowed to do the same. Investigate what can be done specifically on the property you are interested in. Your broker will help you with this.

No agreement without a lawyer!
Do not sign a contract or do not pay any down payment without a lawyer, the risk is that you will get locked up into a deal you will regret. Your broker will help you with this.

WIE KAUFE ICH EINE IMMOBILIE AUF MALLORCA?

1. VORBEREITUNGEN

Wo auf der Insel soll ich suchen?
Mallorca ist eine abwechslungsreiche und relativ grosse Insel und hat somit viel zu bieten mit einer fantastischen Vielfalt in den verschiedenen Gebieten und Dörfern. Finden Sie Ihre Lieblingsgegend, indem Sie viel herumfahren und Landschaften, Orte und Plätze entdecken. Jeder, der bei Fantastic Frank Palma arbeitet, lebt seit vielen Jahren auf der Insel und wir freuen uns, unsere mit Ihnen unsere verborgenen Schätze und Favoriten zu teilen.

Wie finanziere ich meinen Kauf einer Immobilie auf Mallorca am besten?
Wir empfehlen Ihnen immer, die Möglichkeit eines Darlehens in Ihrem Heimatland zu prüfen. Es ist oft das einfachste und bietet die besten Bedingungen. Dann sind Sie auch bereit, schnell zu reagieren, wenn das Traumhaus auftaucht. Kredite können auch bei einer spanischen Bank aufgenommen werden. Wir können Ihnen bei Bankkontakten helfen, mit denen wir zusammenarbeiten.

2. DER KAUFPROZESS

Was ist ein Optionsvertrag/ Reservierungsvertrag und wann wird er abgeschlossen?
Sobald Sie die richtige Immobilie gefunden haben, wird Ihr Makler die besten Bedingungen für den Kauf aushandeln. Danach wird ein Optionsvertrag unterzeichnet und eine Anzahlung von 10% geleistet. Da dieselbe Immobilie häufig von mehreren Maklern zum Verkauf angeboten wird, dient der Optionsvertrag zur Reservierung der Immobilie und gibt Ihnen Zeit für die rechtlichen und finanziellen Aspekte, die erledigt werden müssen.

Zusätzlich zum Preis und dem, was enthalten ist (z. B. Möbel), regelt der Vertrag das Eintrittsdatum, das normalerweise 4-6 Wochen entfernt ist. Offensichtlich besteht die Möglichkeit, den Kauf nicht fortzusetzen, und dann verliert der Käufer seine bezahlte Anzahlung. Wenn der Verkäufer dasselbe tut, wird die Anzahlung zuzüglich einer Strafgebühr zurückgezahlt, die normalerweise dem gleichen Betrag wie die Anzahlung entspricht.

Als Käufer beauftragen Sie normalerweise einen Anwalt, der bei den rechtlichen Teilen hilft, und schreiben auch den Optionsvertrag, den beide Parteien unterzeichnen. Für die Unterzeichnung des Optionsvertrags muss der Käufer nichts Besonderes vorbereiten, aber vor dem Fertigstellungstermin müssen Sie Ihre Identifikationsnummer, Ihre Finanzierung und eine Kontonummer bei einer spanischen Bank haben.

Verantwortung des Käufers zu überprüfen (Caveat Emptor)
Immobilien in Spanien werden im bestehenden Zustand verkauft und es ist die Aufgabe des Käufers, dafür zu sorgen, dass es nach dem Einzug keine Überraschungen gibt. Der Anwalt prüft unter anderem die rechtlichen Aspekte, ob die Immobilie verpfändet ist, was im Immobilienregister eingetragen ist und wie die Eigentumsbedingungen aussehen. Wenn es um Häuser oder größere Immobilien handelt, nimmt der Käufer manchmal auch die Hilfe eines technischen Architekten in Anspruch, um den Zustand zu überprüfen und festzustellen, ob illegale Erweiterungen oder Änderungen vorgenommen wurden.

Wie bekomme ich eine Identifikationsnummer?
Um ein Haus in Spanien zu besitzen, benötigen Sie eine spanische Steueridentifikationsnummer, eine sogenannte NIE-Nummer. Nur dann können Sie ein Bankkonto eröffnen und den Kaufbrief unterschreiben. Sie können die NIE-Nummer bei der spanischen Polizei oder über die spanische Botschaft in Ihrem Heimatland beantragen. Der Beantragung der Identifikationsnummer wird in der Regel durch einen Anwalt begleitet.

Benötige ich wirklich einen Anwalt?
Nein, ein Anwalt ist kein Muss, aber jedes Geschäft ist einzigartig und anwaltliche Unterstützung ist eine hervorragende Garantie dafür, dass die rechtlichen Aspekte gut berücksichtigt werden. Es ist der Anwalt des Käufers, der den Optionsvertrag schreibt, den Identifikationsnummer-Antrag bearbeitet, die Zahlung der Anzahlung bearbeitet, über Steuern informiert, sicherstellt, dass alle obligatorischen Dokumente vorhanden sind, der Bank Unterlagen für die Zahlungen zur Verfügung stellt und dem Notar beiliegt und übersetzt Dokumente bei Bedarf.

Vor dem Optionsvertrag fordert der Anwalt Auszüge aus dem Grundbuch an, damit die Realität mit den Angaben im Register verglichen werden kann. Einige Abweichungen in Quadratmetern sind häufig und wenn es illegale Erweiterungen oder Änderungen gibt, wird dies entdeckt. Der Anwalt untersucht auch, ob die Immobilie verpfändet ist und welche Eigentumsbedingungen gelten. Der Anwalt stellt außerdem sicher, dass keine offenen Fälle und Berichte vorliegen, die das Eigentum belasten, dessen Übernahme Sie riskieren können.Der Anwalt ist während des gesamten Prozesses involviert und stellt sicher, dass der Kauf ordnungsgemäß verläuft und die Immobilie gemäß den gesetzlichen Bestimmungen Ihnen gehört. Fragen Sie uns und wir empfehlen Ihnen gerne einen guten Anwalt.

Was passiert am Fertigstellungstermin?
Am Tag des Abschlusses wird der Kaufvertrag mit einem Notar abgeschlossen. Am Vortag wird zusammen mit dem Verkäufer eine Besichtigung der Immobilie durchgeführt, um sicherzustellen, dass alles in Ordnung ist wie es vereinbart wurde. Beim Notar wird ein Kaufvertrag unterschrieben, die Restzahlung erfolgt und die Schlüssel werden übergeben.

Der Notar registriert den Kauf im Grundbuch und nach etwa drei Monaten erhalten die Käufer die Urkunde, in der sie als neue Eigentümer der Immobilie eingetragen sind. Sowohl Käufer als auch Verkäufer können sich von einer Vollmacht vertreten lassen.

Notar
Notar Publicus ist ein offiziell ernannter Anwalt, der die Aufgabe hat, die Identität der Parteien, die Schulden des Eigenheims und die korrekte Zahlung nach spanischem Recht zu überprüfen. Notar Publicus erstellt auch das Kaufschreiben, das die Grundlage für Ihre Anwendung der Kaufurkunde bildet. Der Notar überprüft niemals den Zustand des Hauses oder illegale Änderungen oder Erweiterungen.

3. GEBÜHREN UND STEUERN

Welche Steuern und Gebühren sollte ich beim Kauf berücksichtigen?
Ihr Anwalt kann die genauen Kaufnebenkosten berechnen, es fallen ca. 10-15% des Kaufpreises für Nebenkosten (geltende Steuern und Gebühren) an.

Außerdem fallen Mehrwertsteuer beim Immobilienkauf an. Für gebrauchte Immobilien, die verkauft werden, d.h. kein Neubau, beträgt die Mehrwertsteuer 8-10%. Die Mehrwertsteuer wird staffelweise berechnet. 8% bis 400.000 €, 9% für Werte zwischen 400.000 € und 600.000 € und 10% für Teile über 600.000 €. Für neu gebaute Immobilien beträgt die Mehrwertsteuer 10%. Die Mehrwertsteuer für Grundstücke, Gewerbeimmobilien und Garagenparkplätze beträgt bis zu 21%.

Notargebühren. Der Notar berechnet sowohl eine feste als auch eine variable Gebühr, basierend auf der Bewertung der Immobilie. Wenn der Notar das Kaufschreiben zur Registrierung an das örtliche Grundbuch sendet, wird eine Stempelsteuer erhoben. Erwarten Sie etwa 1% des Preises für Notarkosten und Stempelsteuer an das Grundbuch.

Die Anwaltskosten sind ca. 1% des Kaufpreises.

Auf Mallorca liegt die Vermögenssteuer zwischen 0,28 % und 3,5 % des Nettovermögenswerts. Ein steuerfreier Freibetrag von 3.000.000 € gilt sowohl für Steuerinländer als auch für Steuerausländer in Spanien.Strategien zur Reduzierung der Vermögenssteuer: Für diejenigen Käufer, deren Investitionen drei Millionen Euro übersteigen und daher dennoch mit der Steuer konfrontiert sind, gibt es verschiedene.

Strategien zu berücksichtigen:

• Immobilien gemeinsam mit mehreren Investoren kaufen, um den Mindestfreibetrag zu erhöhen.
• Die Finanzierung des Kaufs zum Zeitpunkt des Erwerbs, um die erworbene Schuld abzuziehen.
• Der Kauf durch ausländische Unternehmen mit mehr als 50 % ihres Vermögens außerhalb Spaniens.

Wir raten Ihnen, in dieser Angelegenheit fachlichen Rat einzuholen, und helfen Ihnen gerne weiter.

Welche jährlichen Steuern und Gebühren sollte ich erwarten?
Die Grundsteuer IBI variiert je nach Gebiet zwischen 0,4% und 1,1% und wird anhand des Schätzwerts berechnet. Für Wohnungen ist es üblich mit einem jährlichen IBI von 200-300 Euro und für Häuser 1000 Euro und mehr.

Die Steuer für die Abfallentsorgung beträgt je nach Gemeinde ca. 200 Euro pro Jahr.

Die laufenden Kosten sind Strom-, Gas-, Wasser-, Internet- und Gemeinschaftsgebühren. In der Regel erhalten wir vom aktuellen Eigentümer Informationen zu den Kosten für die jeweilige Immobilie. Für eine Wohnung betragen die Nebenkosten ca. 300-400 € pro Monat.

Immobilieneigentümer in Spanien müssen ihre Beteiligungen anmelden. Für diejenigen, die nicht in Spanien ansässig sind, ist ein Steuervertreter gesetzlich vorgeschrieben. Wir können mehrere Steuervertreter empfehlen, die Steuererklärungen und die Zahlung von Grundsteuern bearbeiten und in einfacheren rechtlichen und steuerlichen Angelegenheiten behilflich sind.

Wenn Sie jetzt Fragen haben, können Sie uns unter +34 871 027 049 oder palma@fantasticfrank.com kontaktieren.Schauen Sie sich auch an, was wir derzeit auf Mallorca zum Verkauf anbieten.

Diese Informationen sollten als Leitfaden angesehen werden. In rechtlichen Angelegenheiten empfehlen wir immer, sich von einem Anwalt helfen zu lassen.

We sell properties all over Mallorca with a focus on Palma and its surroundings. Our properties are of a high standard which means charming restorations but also fully completed restorations where details have been chosen with extra care. We work close to our customers and believe in a heartfelt collaboration. This, together with a large network of contacts on the island and a portfolio of interesting properties we also work as buying agents towards our successful sales.

We handpicked our team of talented and experienced brokers, photographers and interior stylists.

Come by our office on Carrer de Berenguer de Sant Joan 3 in Palma, or call / chat / email us at +34 871 027 049, +34 655 69 96 57 or palma@fantasticfrank.com. We assist you in a moment.