Guide för att köpa bostad i Palma de Mallorca

3 SNABBA TIPS NÄR DU KÖPER HUS ELLER LÄGENHET PÅ MALLORCA

1. På Mallorca finns det fler mäklare än objekt till salu. Håll dig till en mäklare som du har förtroende för - då får du bäst hjälp. Se på flertalet objekt och var öppen för förslag från mäklaren som kan marknaden.

2. Ha klart finansieringen innan du börjar leta så du kan slå till när du hittat rätt.

3. Känns det rätt så tveka inte, en chans kommer sällan tillbaka. Ta också hjälp av en advokat för en trygg och säker affär.

5 FALLGROPAR NÄR DU KÖPER HUS ELLER LÄGENHET PÅ MALLORCA

Olagliga ombyggnationer.
Olagliga till- och ombyggnationer av både hus och lägenheter kan ställa till stora problem. Böterna för kommande ägare kan bli höga och delar av fastigheten kan behöva rivas inför framtida renoveringar. Det här hjälper din mäklare dig med.

Felaktiga uppgifter i annonsen.
Inte säkert att annonserade uppgifter stämmer med verkligheten. Mycket vanligt med diskrepanser om antal kvadratmeter och om terrassen är inräknad eller ej. Utdrag från relevanta register är ett måste för att ha koll på fakta. Det här hjälper din mäklare dig med.

Bointyg måste finnas
Säkerställ att all dokumentation om fastigheten finns på plats. Exempel; om inte ett Bointyg (Cedula de Habitabilidad) kan man t ex inte ansluta el, gas och vatten. Det här hjälper din mäklare dig med.

Bygglov.
Bara för att grannen har byggt en terrass eller pool är det inte säkert du får lov till detsamma. Undersök vad som specifikt kan göras på den fastighet du är intresserad av. Det här hjälper din mäklare dig med.

Ej avtal utan advokat!
Skriv inte på något kontrakt och betala inte någon handpenning utan en advokat, risken finns att du låser upp dig i en affär du kommer ångra. Det här hjälper din mäklare dig med.

HUR GÅR DET TILL ATT KÖPA FASTIGHET PÅ MALLORCA?

1. FÖRBEREDELSER

Var på ön ska jag leta?
Mallorca är en förhållandevis liten ö men med ett stort utbud och med en fantastisk variation mellan olika områden och byar. Hitta ditt favoritområde genom att resa och upptäcka. Alla som jobbar på Fantastic Frank Palma har bott här länge och vi delar gärna med oss av våra gömda pärlor och favoriter för att guida dig rätt.

Hur finansierar jag bäst mitt köp av fastighet på Mallorca?
Vi rekommenderar alltid att man undersöker möjligheten till ett lån i sitt hemland, det är oftast smidigast och ger bäst villkor. Då är man också redo att slå till när drömbostaden dyker upp. Lån kan också tas i Spansk bank, då hjälper vi dig med bankkontakter som vi samarbetar med.

2. KÖPPROCESSEN

Vad är ett optionsavtal och när görs det?
När du hittat rätt objekt så kommer din mäklare förhandla fram de bästa villkoren för köpet. Därefter skrivs ett optionsavtal och en handpenning på ca 10 % erläggs. Då samma fastighet ofta är ute till försäljning av flera mäklare så är optionsavtalet till för att reservera fastigheten och ge tid till de juridiska och finansiella aspekter som behöver göras.

I kontraktet regleras förutom pris och vad som inkluderas (tex möbler) ett tillträdesdatum som vanligen ligger 4-6 veckor bort. Självklart finns möjligheten att inte gå vidare med köpet och då förlorar köparen sin erlagda handpenning och skulle säljaren göra detsamma betalas handpenningen tillbaka plus en straffavgift som oftast motsvarar handpennings beloppet.

Som köpare anlitar man oftast en advokat som hjälper till med de juridiska bitarna och även skriver själva optionsavtalet som båda parter skriver på. För påskrift av options kontraktet behöver inget särskilt förberedas av köparen men inför tillträdet behöver man ha sitt NIE-nummer, sin finansiering och ett kontonummer i en Spansk bank på plats.

Undersökningsplikt (Caveat Emptor)
Fastigheter i Spanien säljs i befintligt skick och det är upp till köparen att försäkra sig om att man inte får några överraskningar efter tillträdet. Advokaten ser bland annat över de juridiska bitarna, om fastigheten är belånad, vad som är inskrivet i fastighetsregistret och hur ägarförhållandena ser ut. När det gäller hus eller större fastigheter tar köparen ibland också hjälp av en teknisk arkitekt för att försäkra sig om skicket och om det finns olagliga tillbyggnader.

Hur får jag ett NIE nummer?
För att kunna äga en bostad i Spanien behöver du ha ett spanskt skatteidentifikationsnummer, ett så kallat NIE-nummer. Först då kan du öppna ett bankkonto och skriva på köpebrevet. NIE-nummer ansöker du om hos den Spanska polisen eller via den Spanska ambassaden i ditt hemland. Oftast görs ansökan via advokaten.

Behöver jag verkligen en advokat?
Nej, en advokat är inte ett måste men varje affär är unik och att kunna luta sig mot en duktig jurist är en ypperlig försäkran om att den juridiska biten är väl omhändertagen. Det är köparens advokat som skriver options kontraktet, hanterar NIE ansökan, betalningen av handpenningen, informerar om skatter, ser till så att alla obligatoriska handlingar finns på plats, ger underlag till banken inför tillträdet och slutbetalningen samt följer med till notarien och översätter handlingar där så behövs.

Inför optionsavtalet begär advokaten ut utdrag ur fastighetsregistret så att verklighet kan jämföras mot det som står inskrivet i registret. En viss diskrepans i kvadratmeter är vanligt och finns olagliga till- eller ombyggnationer fångas det också upp här. Advokaten undersöker även om fastigheten är belånad och vilka ägarförhållanden som gäller. Advokaten undersöker också så att inga öppna ärenden och anmälningar belastar fastigheten som man kan riskera ta över.

Advokaten är med under hela processen och ser till att köpet går rätt till och att fastigheten blir din enligt lag. Fråga oss så rekommenderar vi gärna en duktig jurist.

Hur går tillträdet till?
På tillträdesdagen görs affären upp hos en Notarius Publicus. Dagen innan görs en inspektion av fastigheten tillsammans med säljaren för att säkerställa att allt är i fungerande skick och lämnas som tidigare överenskommits. Hos notarien undertecknas ett köpebrev, resterande betalning erläggs och nycklarna överlämnas.

Notarien registrerar köpet i fastighetsregistret och efter cirka tre månader får köparen tillbaka en lagfart där man står registrerad som den nya ägaren till bostaden. Både köpare och säljare kan företrädas av någon som har fått fullmakt.

Notarius publicus
Notarius publicus är en officiellt utsedd jurist som har som uppgift att kontrollera parternas identitet, bostadens skulder och att betalningen till säljaren går rätt till och görs enligt spansk lag. Notarius Publicus upprättar också köpebrevet som ligger till grund för din lagfartsansökan. Notarien kontrollerar aldrig bostadens skick eller eventuella olagliga om- eller tillbyggnader.

3. AVGIFTER OCH SKATTER

Vilka skatter och avgifter ska jag räkna med vid köpet?
Din jurist kan räkna ut det exakt kostnaderna men tillåt ca 10-15% av köpeskillingen för skatter och avgifter som tillkommer.

ITP: För begagnade fastigheter som säljs (ej nyproduktion!) är ITP 8-13%. ITP beräknas inkrementellt, 8% upp till € 400 000, 9% för värden mellan € 400 001 och € 600 000, 10% för värden mellan € 600 001 och € 1 000 000, 12% för värden mellan € 1 000 001 och € 2 000 000 och 13% för delar som överstiger € 2 000 000,01.
För parkeringsplatser är ITP 8% upp till € 30 000 och 9% för värden över € 30 000,01.

Moms: För nybyggda fastigheter är momsen 10%. Momsen på mark, kommersiella fastigheter och parkeringsplatser i garage är upp till 21%.

Notariearvoden: Notarien tar ut både en fast och en rörlig avgift, baserat på fastighetens värdering. När notarie skickar köpebrevet för registrering till det lokala fastighetsregistret tas en stämpelskatt ut. Räkna med att betala ca 1% av priset för notariekostnader och stämpelskatt till fastighetsregistret.

Juristkostnader: Avsätt cirka 1% av inköpsvärdet för juridiska kostnader.

Förmögenhetsskatt: På Mallorca varierar förmögenhetsskatten från 0,28% - 3,5% av substansvärdet. Ett skattefritt bidrag på € 3 000 000 gäller för både skattemässigt bosatta och icke-skattemässiga bosatta i Spanien.

Strategier för att minska förmögenhetsskatten:
För de köpare vars investeringar överstiger tre miljoner euro och därför fortfarande måste ta itu med skatten, finns det olika strategier att överväga:

• Att köpa fastigheter med flera investerare för att öka minimibeloppet för undantag.
• Finansiera förvärvet vid köptillfället för att dra av den förvärvade skulden.
• Köper genom utländska företag med mer än 50% av sina tillgångar utanför Spanien.

Vi råder dig att söka specialistråd i denna fråga, vi vägleder dig gärna.

Vilka årliga skatter och avgifter ska jag räkna med?
Fastighetsskatten, IBI, varierar mellan 0.4% och 1.1% beroende på område och beräknas på taxeringsvärdet. För lägenheter är det vanligt med en årlig IBI på 200-300 euro och för hus 1000 euro och över.Skatten för sophantering ligger på ca 200 euro per år beroende på kommun.

Löpande kostnader att räkna med är hushållsel, gas, vatten, internet och föreningsavgifter. Vi har oftast uppgift från nuvarande ägare hur kostnaderna ser ut för just den fastighet du är intresserad av. Räkna med ca 300-400 euro per månad för en lägenhet.Fastighetsägare i Spanien måste deklarera sitt innehav och för de som inte är residenta i Spanien är det enligt lag krav på en skatterepresentant. Vi kan rekommendera flera skatte representanter som kan sköta deklaration, inbetalning av fastighetsskatter och vara behjälplig i enklare juridik och skattefrågor.

Om ni har några frågor är ni välkomna att kontakta oss på +34 871 027 049 eller palma@fantasticfrank.com.Ta gärna en titt på vad vi har till salu på Mallorca just nu.

Informationen ska ses som en guide, för juridiska frågor rekommenderar vi alltid att ta hjälp av en advokat.

Vi hanterar försäljningar över hela ön Mallorca med ett fokus på Palma och dess närområden. Våra objekt håller hög kvalitet vilket för oss är allt från charmiga renoveringsobjekt till genomförda helrenoveringar där minsta detalj valts med stor omsorg. Vi agerar också som köpmäklare där vi utifrån ett nära och lyhört samarbete med dig som kund presenterar och visar passande objekt utifrån vårt breda kontaktnät som spänner över hela ön.

Vårt team består av erfarna fastighetsmäklare, inredningsstylister och fotografer.

Kom förbi oss på Carrer de Berenguer de Sant Joan 3 i Palma så diskuterar vi igenom er kommande bostadsaffär.

Välkommen att kontakta oss för att få en personligt offert. Ring, chatta eller maila på telefon +34 871 027 049, +34 655 69 96 57 eller e-post palma@fantasticfrank.com så återkommer vi på ett ögonblick.